新租赁准则(CAS 21)下，承租人对几乎所有租赁确认"使用权资产+租赁负债"双重表内科目。使用权资产初始计量公式：租赁负债 + 初始直接费用 + 预计复原成本 - 已享有的租赁激励。
2018年财政部修订《企业会计准则第21号——租赁》（CAS 21），与国际财务报告准则IFRS 16趋同，核心变化是取消"经营租赁"与"融资租赁"的会计分类。
| 对比项 | 旧准则（2006版） | 新准则（2018版） |
|---|---|---|
| 经营租赁 | 表外（仅披露租金费用） | 表内确认使用权资产+租赁负债 |
| 融资租赁 | 表内确认 | 表内确认（规则略有调整） |
| 租赁识别 | 基于风险报酬转移 | 基于"是否让渡了某一时段内使用某项已识别资产的控制权" |
| 主要影响 | —— | 承租人资产负债表"扩张"，影响资产负债率 |
💡 重要豁免：新准则下承租人有两类可选择不确认使用权资产的租赁：①短期租赁（租期≤12个月）；②低价值资产租赁（单项新资产价值较低，如办公电脑）。这两类可直接计入当期损益。
使用权资产初始成本 = 租赁负债 + 初始直接费用 + 预计复原成本 - 已享有的租赁激励
| 要素 | 含义 | 举例 |
|---|---|---|
| 租赁负债 | 未来租赁付款额的现值（按折现率计算） | 未来5年租金100万/年的现值（按5%折现）= 432.97万 |
| 初始直接费用 | 为达成租赁所发生的增量成本 | 佣金、印花税、法律费、差旅费 |
| 预计复原成本 | 租期结束时为复原标的资产预计发生的支出 | 装修拆除、还原原状 |
| 租赁激励 | 出租人提供的与租赁相关的让利 | 免租期、租金折扣、装修补贴 |
⚠️ 漏掉初始直接费用的常见错误：实务中很多企业只把"未来租金现值"作为使用权资产成本，忽略了初始直接费用（如中介佣金、印花税），导致使用权资产与租赁负债初始金额不匹配，后续计量出错。准则要求二者同时确认，且使用权资产应≥ 租赁负债。
| 优先级 | 折现率 | 适用情形 |
|---|---|---|
| 1 | 租赁内含利率 | 已知出租人实际利率（多数情形下不易获取） |
| 2 | 承租人增量借款利率 | 实务中最常用。按承租人信用状况、担保情况、期限相当的借款利率 |
某科技公司2026年1月1日租入办公场所，合同条款：
实际付款安排（考虑免租期）：
为简化，假设免租期已折算入租金现值（实务中按合同付款额折现，再单独扣减激励）。
已知租赁内含利率5%，优先使用5%。
假设租金在每年年初支付（先付年金）简化模型：
年金现值系数（5%, 3年）= [1 - (1+5%)^-3] / 5% = 2.7232
先付现值 = 2.7232 × (1+5%) = 2.8594
租赁负债 = 120万 × 2.8594 ≈ 343.13万
| 项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 租赁负债（未来付款额现值） | 343.13 |
| + 初始直接费用 | + 5.00 |
| + 预计复原成本 | + 3.00 |
| - 已享有的租赁激励（免租期价值） | - 19.05* |
| = 使用权资产初始成本 | 332.08 |
*注：免租期价值=100万元÷（1+5%）^0 = 实际为现时未付款部分折现后扣除，此处为示意。
| 科目 | 借方 | 贷方 |
|---|---|---|
| 使用权资产 | 332.08万 | |
| 租赁负债——未确认融资费用 | 16.87万 | |
| 租赁负债——租赁付款额 | 343.13万 | |
| 银行存款（佣金） | 5.00万 | |
| 预计负债（复原成本） | 3.00万 |
使用权资产在租赁期与租赁资产使用寿命孰短的期间内，按直线法计提折旧。若租赁期届满时取得所有权或合理确定将行使购买选择权，则按租赁资产使用寿命折旧。
承上例，3年直线法折旧（假设无残值，无购买选择权）：
| 年份 | 期初账面价值 | 折旧额 | 累计折旧 | 期末账面价值 |
|---|---|---|---|---|
| 2026年 | 332.08 | 110.69 | 110.69 | 221.39 |
| 2027年 | 221.39 | 110.69 | 221.38 | 110.70 |
| 2028年 | 110.70 | 110.70 | 332.08 | 0 |
| 科目 | 借方 | 贷方 |
|---|---|---|
| 管理费用——折旧费 | 110.69万 | |
| 使用权资产累计折旧 | 110.69万 |
使用权资产适用资产减值准则，按长期资产处理——减值损失一经确认不可转回。减值迹象包括：
按摊余成本法后续计量：
| 日期 | 付款额 | 利息费用（5%） | 本金减少 | 期末余额 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.1.1 | —— | —— | —— | 343.13 |
| 2026.1.1 付首付 | 100 | 0 | 100 | 243.13 |
| 2026.12.31 计提利息 | —— | 12.16 | —— | 255.29 |
| 2027.1.1 付款 | 120 | 0 | 120 | 135.29 |
| 2027.12.31 计提利息 | —— | 6.76 | —— | 142.05 |
| 2028.1.1 付款 | 120 | 0 | 120 | 22.05 |
| 2028.12.31 计提利息 | —— | 1.10 | —— | 23.15 |
| 到期偿还 | 23.15 | 0 | 23.15 | 0 |
指租期≤12个月的租赁（含续租选择权合理确定不行使的合并期限）。例如：
承租人可选择不确认使用权资产和租赁负债，将租金直接计入当期损益。
单项新资产价值较低的租赁（具体标准由企业自定，需与资产规模相称）。典型如：
⚠️ 低价值认定的限制：①仅适用于全新资产价值较低（常见为人民币几万元以下）；②与标的资产规模相对企业规模也较低。若单项资产价值对企业而言"重大"，即使绝对值低也不适用。
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