自用房产按余值1.2%、出租房产按租金12%——两种计征方式、税基扣除比例、豁免情形及申报要点一文全解。
房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的财产税。根据《房产税暂行条例》，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的经营性房产均须缴纳房产税。
💡 征税对象说明：房产税的纳税人是房产产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或使用人缴纳。
| 情形 | 纳税人 | 计征方式 |
|---|---|---|
| 自有产权，自用 | 产权所有人 | 从价计征（1.2%） |
| 自有产权，出租 | 产权所有人 | 从租计征（12%） |
| 产权出典 | 承典人 | 从价计征 |
| 产权人不在房产地 | 代管人或使用人 | 从价计征 |
自用房产（包括自用于生产经营的房产），按房产余值乘以税率1.2%计算。
📐 从价计征公式：
年应纳税额 = 房产原值 × （1 - 扣除比例）× 1.2%
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在10%~30%范围内自行规定，大多数省份规定为20%~30%。
| 地区示例 | 扣除比例 | 实际税率（税/原值） |
|---|---|---|
| 广西（含河池） | 30% | 1.2% × 70% = 0.84% |
| 北京、上海 | 20% | 1.2% × 80% = 0.96% |
| 部分省份 | 10%~30% | 0.84%~1.08% |
某企业在河池市拥有一栋厂房，账面原值为500万元，自用于生产。广西扣除比例30%。
计算过程：
房产余值 = 500万 × （1 - 30%）= 350万元
年应纳房产税 = 350万 × 1.2% = 4.2万元
按季缴纳，每季度 = 4.2 ÷ 4 = 1.05万元
⚠️ 房产原值的确定：房产原值应包括与房屋不可分割的附属设备及配套设施的价值。如果改建、扩建导致原值增加，应以改建、扩建后的原值为基础计税。不得将土地价格剔除。
房产出租的，按房屋租金收入计税，税率为12%（个人出租住房适用4%优惠税率）。
📐 从租计征公式：
年应纳税额 = 年租金收入 × 12%（企业出租）
年应纳税额 = 年租金收入 × 4%（个人出租住房）
同一房产既自用又出租（如部分楼层出租）的，出租部分按从租计征，自用部分按从价计征，分别计算，不得混用。
⚠️ 以房产投资入股：企业以房产对外投资入股，不收取固定租金，则按从价计征缴纳房产税；若约定收取固定租金（无论名称），则按从租计征。
| 情形 | 政策依据 | 说明 |
|---|---|---|
| 国家机关、人民团体、军队自用房产 | 《房产税暂行条例》第5条 | 全额免税 |
| 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产 | 同上 | 全额免税 |
| 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产 | 同上 | 全额免税 |
| 个人非营业用住宅 | 同上 | 全额免税（城镇居民自住房） |
| 纳税困难的企业 | 地方政策 | 可申请减免，需报批 |
| 高新技术企业自用研发用房 | 地方优惠政策 | 各省规定不一，部分可减半 |
| 新建商品房空置期 | 部分省份政策 | 建成至出售前可免征 |
💡 农村房产不征税：房产税仅在城市、县城、建制镇、工矿区范围内征收，农村（乡镇以下）的房产不在征税范围内。
房产税采用按年计税、分期缴纳的方式，各地规定不同：
⚠️ 新购置房产的起征时间：新建房产，自建成之月起征收房产税；购置新建商品房，自房屋交付使用次月起征收；购置存量房，自办理房屋权属转移手续次月起征收。
📞 房产税计算涉及多种情形，特别是存在多处房产、混合用途、出租等复杂情况时，建议咨询专业财税顾问。河池市点金网络科技有限公司提供房产税申报代办服务。